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你是業主,我是物業,契約社會,有約在先!
www.ggznms.live  2018/9/9   文章來自:物業觀察  閱讀次數:540

在小區里有很多業主覺得:我既然已經交了物業費,那么,我家里不管什么事情,小區物業都應該管,否則,憑啥要我交物業費?

還有一些業主對物業管理不理解,有的把物業公司當成產權單位,有的把物業公司當成房地產開發商,有的把物業公司當成政府相關職能部門,有的把物業公司當成相關的運營商。

這些錯誤的觀念,導致許多業主把與住房相關的責任都推到物業公司身上,把物業當成“筐”,凡與住房有關的事都往里裝,并常常以此為由,拒交物業費,導致業主與物業之間矛盾不斷、糾紛不斷。

因此,正確認識什么是物業費?物業費包含什么?物業費不包含什么?哪些事是物業公司的事?哪些事開發商和供水供電供氣通訊部門的事?哪些事是居委會、派出所、城管等政府職能部門事,有助于我們分清是非、化解物業矛盾和糾紛。

正所謂:你是業主,我是物業,契約社會,有約在先,有些話我們還是事先說清楚的好,免得以后有誤會,產生矛盾和糾紛。

一、首先,我們先來說說什么是物業費?物業費包含啥?不包含啥?

(一)什么是物業費

百度是這樣解釋的:物業費又稱物業管理服務費或物業管理費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主或使用人收取的費用。

(二)物業費包含啥?

一般來說,物業費主要包括以下幾個部分:
1、物業管理區域的綠化養護費用;
2、物業管理區域的清潔衛生費用;
3、物業管理區域的秩序維護費用;
4、辦公費用;
5、物業共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用;
6、物業管理企業固定資產折舊;
7、物業共用設施設備、共用部位及公眾責任保險費用;
8、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
9、經業主同意的其它費用。

(三)物業費不包括啥?

許多業主對物業費的認知都有一個誤區,就是認為物業費里什么都包含,但其實并非如此,以下幾個方面就不包含在物業費里:

1、住宅內部設施設備維修費用。其實就是說,如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等,物業公司是不會管的,因為這不歸他們管,而且即使物業為你們提供了這些維修服務,他們也是可以收費的。

2、因建筑質量導致的種種問題而產生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等,物業也是不管的,但是他們有義務替你向開發商反映,然后你可以再與開發商協商處理這些問題。

3、公共區域設備的大中修費用及重大部件更換費用。公共區域設備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業費里,但是可以用維修基金解決。 


二、其次,我們來說說哪些事是業主自己的事?哪些事開發商的事?哪些事相關部門的事?哪些事是相關企業的事?
 
1、這些事是業主自己的事
 
家里的門窗框、門窗把手壞了,水閥、水龍頭壞了,開關壞了、電源短路了,座便箱浮球不好用,室內墻皮脫落了等等,這些分戶以內的業主自用部分,維修也好,更換也好,都是業主自己的事,不是物業公司的事。

過去,房屋的所有權是政府或產權單位,這些事都該政府或產權單位管,現在房屋的所有權是業主,所有權內的事(不包括共有部位和共用設施)都該業主自己管。

這些事也可以委托物業公司,但不屬于物業公司的管理服務范圍,而屬于有償服務范圍。

另外,召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委托服務合同、制定管理規約等,這些也都是全體業主的事。
 
2、這些事是開發商的事
 
保修期內,以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題,都是開發商的責任,與物業公司沒有關系。

由于新建小區的物業公司大部分隸屬開發商,不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上,認為物業管理服務不到位。其實,開發商將房屋賣給業主后,房屋產權屬于業主而不屬于開發商,是選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司,由業主通過業主大會來決定。換句話說,不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司,都不承擔應由開發商承擔的責任。

3、這些事是相關部門的事

指導業主召開業主大會、管理監督物業管理服務、調節物業矛盾糾紛、查處業主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等,這些事是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事,不是物業公司的事。

這些事情,有的與物業公司沒有直接關系;有的物業公司有責任配合和協助相關部門工作;有的物業公司有責任監督、制止或向主管部門報告。

4、這些事是相關企業的事

業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題,由社會公共事業企業或運營商負責解決,也不是物業公司的事。

《物業管理條例》明確規定,“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業在收費時,仍看總表計費,并由物業公司按分戶表代收代交,一些業主就認為是物業公司收水電費,實際上是物業公司替業主交費,替供水、供電、供暖等企業收費。因此,一方面,物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收;另一方面,供水、供電等企業也應該付給物業公司一定的勞務費。

目前,供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外,還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價,加重了物業企業和業主的經濟負擔。


三、最后,我們再來說說哪些事是物業公司的事?物業公司應當履行哪些義務?

《物業管理條例》規定:物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說,物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準,為業主提供質價相符的服務。

物業公司在物業服務活動中應當履行下列義務:

1、按照物業服務合同、國家有關物業服務的規范提供物業服務;

2、在業主、物業使用人使用物業前,將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

3、按照法律、法規的規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防范工作;

4、定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修;

5、做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄,為業主提供免費查詢服務,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;

6、聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

7、對物業區域內的違法違規行為進行勸阻、制止,并向業主委員會和有關行政主管部門報告;

8、法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由減少服務內容、降低服務質量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。

業主和物業公司有關物業管理服務的依據就是物業服務合同,如果物業服務企業沒有履行物業服務合同,侵害業主權益,業主可要求物業公司限期整改,也可向法院起訴。對業主要求解決的物業服務合同約定以外的事,物業公司應積極與有關方面反映溝通,爭取使問題得到解決。

要求物業公司承擔物業服務合同外的工作,都屬于變相侵占物業企業和廣大業主的權益。一方面,物業費不能全部用于物業服務合同范圍內的物業服務支出,對業主合法權益也是一種侵害;另一方面,增加物業服務企業成本,也影響物業公司的經營管理和服務。


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